物业公司无权依约向租赁户索要租金

赵玉来

    [案情如下]：

    甲租赁了物业公司的门头房三间，物业公司出租的房屋存在质量上的问题，且小区居民对这几间门头房不满，要求拆除该几间门头房，多次上访要求行政机关解决该问题，但行政机关迟迟没有答复，一拖数年。同时小区中某些住户认为物业公司既然可以违法利用小区的公共土地来非法出租、非法经营，他们也能，于是在这些门头房的周围盖起铁皮房、露天摊位等临时建筑物用来经营。某甲等几位租赁房屋户见这些人在经营但不用支出成本，遂也不向物业公司依约履行合同。双方起争执，最终物业公司诉至法院，要求某甲等租赁户依约还款。

本人经过仔细调查、取证发现如下情况：

1、这些房屋不在规划范围内，属违法建筑；

2、物业公司不能提供合法的对该处房屋的权利证明；

3、物业公司将小区规划图（在小区内公示的）销毁；

4、工商局不给无合法房屋来源的业主办理工商登记；

5、某甲多次被处罚过，难以经营，几乎不存在收益；

故此我们断定该案有胜诉可能，于是决定接案，并提出答辩意见，现全文引用如下：

答辩意见

    一、关于合同效力问题：

    1、原告方应证明其对所诉三个门头房享有合法权益，提供其享有合法权益的证据。如果原告不能证明其对该三个门头房享有合法权益，那么它就不具备签定房屋租赁合同的资格及起诉资格、不能依合同主张其所谓的合法权益。

    2、这三间门头房土地使用权的合法使用人不是物业公司，物业小区内的公共部分面积为业主共有，阳光小区规划中该位置为绿地，故该处土地使用权应为阳光小区业主所有。依据添附原则，房隨地走，故此，该三间门头房应为阳光小区居民所有，物业公司不是权利享有者，物业公司的行为是无权处分，无权处分产生效力待定合同，合同未生效，物业公司当然也不是合格的原告。

    3、依据中华人民共和国国务院令（第379号）《物业管理条例》，物业公司与某甲之间不可能存在过任何形式的合法有效的对这三间门头房的租赁合同，因为依据合同法第五十二条第二款之规定双方所签合同损害阳光小区全体居民的利益；依据合同法第五十二条第五款之规定违反行政法规的强制性规定的合同无效，物业公司与某甲所签合同违反了《物业管理条例》如下强制性条款：

    第六条 房屋的所有权人为业主。

    第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，……。

    第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

    第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

　　业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

    第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。……。

    《物业管理条例》是国务院发布的行政法规，完全可以一票否决双方就该三间门头房的任何形式的合同。

    4、双方的合同违反了《建筑法》、《规划法》、《土地法》法及一系列相关法律、法规的规定，不可能产生效力。

    二、退而言之，如果这个合同是有效的那么原告存有以下违约行为：

    1、原告在合同中明确所租标的为门头房，门头房顾名思意是用来经营的，它应该具有能用来经营的特征并符合办理各种齐全经营手续的要求，出租方应承担配合协作义务。某甲租用这个房屋目的是办理个体工商登记进行个体经营，但是某甲的合同目的根本无法实现，这几间门头房因原告无法提供房屋权属证明根本办不下来工商登记手续，物业公司违反合同义务，因为原告交付的门头房存在严重的权利上的瑕疵原告根本无法提供出租房屋的合法权属凭证，属根本性违约。依合同法第六十七条之规定先履行一方履行不符合约定，后履行一方有权拒绝履行及第九十四条原告根本违约应承担致使被告合同目的无法实现的合同责任

    2、这三个所谓的门头房中3号、8号严重漏雨，屋顶墙面霉迹斑斑，根本不能使用，被告多次找物业公司，物业公司拒绝维修。结合被告意欲从事餐饮经营的实际，这两间门头房属于履行不合格，依合同法第六十七之规定，某甲有权拒绝物业公司的履行要求。

    3、3号门头房2005年不是被告在使用，而是一个叫某乙的人在使用，原告向被告主张该门头房的利益要证明原、被告有合同存在、有效并实际履行。因为被告于2005年根本没向原告租赁过该间门头房，故此原告不应向被告主张该项权益。

    经过开庭，原告在被告的追问下承认了其无房产证，该处建筑为非法建筑这一事实，并且在法庭质证过程中我们还发现在合同上落款的物业公司第二分公司物业公司无法证明为其所有，我们紧追这一事实，被告无法出示相关证据，难以证实其为该案的合格主体。

    [代理结果] ：物业公司在庭审后撤诉。

    通过该案，我们成功的阻止了原告的不法权利要求，被告因此也没受利益上的损失。

我们并不因此乐观，其一、物业公司的行为不得到法律支持理所应当，但其所建非法建筑多年不能得到应有的处理；其二、某些人利用小区的公共部位经营长期以来无人监管，监管主体不去主动履行职权，公权力形同虚设。此案值得相关部门深思、反醒。